Елементи на държавна помощ при продажба на земя от публични органи

През 1997 г . Европейската комисия публикува в Официален вестник „Съобщение на Комисията относно елементите на държавна помощ при продажба на земя и сгради от публични органи”
Причините за предприемане на тази стъпка са, че в редица случай на продажба на земя и сгради публична собственост, Комисията е установявала елементи на държавна помощ в полза на купувачите.
За да направи прозрачен подхода си при анализа на случаите, свързани с държавна помощ при продажба на земя и сгради от публичните органи, Комисията формулира в Съобщението общи препоръки за държавите-членки. Принципите, които са заложени в препоръките са следните:
Продажба следва да е осъществена чрез безусловна открита тръжна процедура, която предварително е била достатъчно добре оповестена.
Една оферта може да се счита за "достатъчно добре оповестена", когато тя многократно е била публикувана в продължение на един приемливо дълъг период (поне два или повече месеца) в националната преса, вестници за недвижимо имущество, чрез агенти за продажби на недвижима собственост. Офертата следва да се оповести по такъв начин, че да бъдат информирани широк кръг от потенциални купувачи за условията на продажбата.
Планираната продажба на земя и сгради, която с оглед на голямата им стойност или други характеристики, може да привлече инвеститори, извършващи дейност на европейско или международно ниво, би трябвало да е оповестена в публикации с редовен международен тираж. Подобни оферти би трябвало също да се оповестяват и чрез агенти, които имат клиенти от Европа или на международно равнище.
Една оферта може да се счита за "безусловна", когато всеки купувач, независимо от естеството на дейността му, или дали извършва стопанска дейност, обикновено може да придобива земя и сгради и да ги използва за собствени нужди. Могат да се наложат ограничения, за да се предотвратят нарушения на обществения ред, от съображения за защита на околната среда или за да се избегнат чисто спекулативни оферти. Наложените на собствениците ограничения, свързани с териториалното устройство, в съответствие с националното право, върху използването на земята и сградите, не засягат безусловния характер на офертата.
В случаите, когато продажбата се извършва без безусловна тръжна процедура, продажната цена следва да се определи от независим експерт.
Ако публичните органи не възнамеряват да приложат продажбата чрез безусловна тръжна процедура, продажбата би трябвало да се извърши чрез независима оценка от един или повече независими оценители на активите преди започване на преговорите по продажбата. Продажната цена следва да се определи в съответствие с пазарната цена, въз основа на общоприетите пазарни показатели и стандарти за оценка.
"Независим оцевител" е лице с добра репутация, което:
- е придобило съответна степен, присъдена от признат учебен център или има съответна академична квалификация,
- има подходящ опит и е компетентно при извършване на оценки на земя и сгради, като се отчита географското им положение и категорията на активите.
Оценителят би трябвало да е независим в изпълнение на задачите си, т.е. публичните органи не би трябвало да имат право да му дават нареждания по отношение на резултата от оценката му. Държавните служби за оценка и държавните служители или други служители следва да се считат за независими, при условие че може на практика да се изключи упражняване на противозаконно влияние върху техните заключения.
"Пазарна стойност" означава цената, на която биха могли да се продадат земята и сградите съгласно частен договор между склонния да продаде продавач и необвързан купувач в деня на оценката, като се приема, че собствеността е публично предложена на пазара, пазарните условия позволяват редовна продажба и е предоставен достатъчен срок за водене на преговори за продажба, съобразен с характера на собствеността.